Tout savoir sur le fonctionnement d'un investissement SCPI

Le placement SCPI est une solution d’investissement assez simple à comprendre. Le plus dur sera de choisir la ou SCPI pour investir dans les meilleures. Attention, meilleure ne veut pas forcément dire meilleur taux de distribution (ou taux de rendement). Quel que soit les montants en jeu,  avant d’investir en SCPI, il est important de comprendre dans quoi vous investissez. Cette recommandation est d’ailleurs valable quel que soit le fonds ou le support d’investissement dans lequel vous envisagez d’investir. Vous allez voir sur internet fleurir différents classements des meilleures SCPI. Mais avant de vous pencher sur les classements, assurez vous de bien comprendre d’où provient la performance potentielle servie, comment fonctionne le processus de souscription, les frais, la réglementation, la fiscalité et la vie du placement en général. Après quoi, vous vous rendrez vite compte que les classements n’ont pas vraiment de sens, puisque les performances passées ne présagent pas des performances futures.

Etape 1 : S’assurer que les SCPI répondent correctement à nos attentes

Les SCPI répondent à différents objectifs patrimoniaux et elles correspondent à différents profils d’investisseur. Pour autantn il se peut qu’un investissement SCPI ne vous correspondent pas, notamment si votre horizon d’investissement est trop court, ou si vous souhaitez bénéficier d’une garantie totale sur votre capital et sur le taux de distribution annuel.

Etape 2 : Le choix du mode d’investissement

Il est possible d’investir en SCPI de différentes manières : au comptant, à crédit, en démembrement de propriété (nue-propriété ou usufruit de parts de SCPI) ou en assurance-vie. Ces modes d’investissement sont complémentaires et répondent à des objectifs patrimoniaux différents. Votre conseiller Periance est là pour vous aider à construire le montage idéal.

Etape 3 : Choisir les SCPI

Periance met à votre disposition un large choix de SCPI, plus de 95 disponibles par notre intermédiaire. Nos conseillers sont expérimentés dans le domaine, ils bénéficient de plus de 10 ans d’expérience et ont conseillé des investisseurs de tout horizon dans le domaine de la Pierre Papier. Ils vous aideront à comparer et à bien choisir les SCPI, en s’appuyant sur les analyses que nous menons sur le patrimoine, les locataires et les différentes stratégies d’investissement.

Etape 4 : La souscription

Periance s’occupe du volet administratif de votre projet d’investissement. A votre convenance, de manière totalement dématérialisée (souscription en ligne) ou sous format papier, plus traditionnel. L’enregistrement de votre souscription par la société de gestion de SCPI partenaire est définitive une fois les fonds crédités sur le compte de la SCPI. Le règlement des fonds se fait généralement soit par chèque, soit par virement, soit par prélèvement. Periance en tant qu’intermédiaire n’encaisse aucun fonds. Ensuite, la société de gestion communique aux nouveaux associés leur numéro d’associé ainsi qu’une attestation d’investissement.

Etape 5 : La perception des premiers loyers

Le versement des premiers loyers intervient après un laps de temps de 4 à 7 mois selon les SCPI. C’est ce que l’on appelle le délais de jouissance. Passé ce délais, les SCPI verseront les loyers directement sur votre compte bancaire, celui que vous aurez communiqué à votre conseiller Periance. Le rythme de versement des loyers varie d’une SCPI de rendement à une autre, il peut-être mensuel ou trimestriel. Le versement trimestriel est le plus répandu.
Bon à savoir : certaines SCPI permettent le réinvestissement automatique des dividendes, ce qui permet de capitaliser les revenus perçus.

Etape 6 : Suivre son investissement

Votre conseiller dédié Periance vous accompagne dans la durée, tout au long de votre investissement. De son côté, la société de gestion de SCPI vous transmets tous les trimestre un reporting (bulletin trimestriel) sur lequel vous est détaillé l’activité de la SCPI : valeur de la part, nouveaux investissements, entrées et sorties de locataires, cession d’immeubles etc. Ensuite, chaque année, tous les associés sont conviés à participer à l’assemblée générale annuelle, au cours de laquelle sont présentés les résultats que l’on retrouve également dans le rapport annuel transmis par courrier ou voie électronique. Toutes ces informations sont également disponible sur votre espace associé.

Il existe différents types de SCPI :

Les SCPI de rendement

Ce sont les SCPI les plus répandues. Elles sont propriétaires d’un patrimoine immobilier loué et verse aux associés tous les mois ou tous les trimestres des revenus locatifs. Il est possible de les classer dans différentes catégories : SCPI de bureaux, SCPI de commerces, SCPI diversifiées, SCPI de santé, SCPI internationales, SCPI de capitalisation etc... 

Les SCPI fiscales

Elles permettent aux investisseurs de diminuer leurs impôts grâce à la loi Pinel ou la loi Malraux ou encore le régime du Déficit Foncier, dans un cadre mutualisé et diversifié. On parle alors de SCPI Pinel, SCPI Malraux ou SCPI de Déficit Foncier. La réduction d’impôt sera par exemple de 21% du montant dans le cadre d’un placement en SCPI Pinel. 

Les SCPI ISR

Si vous souhaitez investir dans l’immobilier papier, tout en donnant une dimension socialement responsable à votre placement, alors vous trouverez votre bonheur dans les SCPI ISR. Ce sont des SCPI de rendement s’engage et œuvrent au quotidien pour améliorer leurs performances extra financières en matière d’ESG (Environnement, Social et de Gouvernance).

Les SCPI Internationales

Ces sont des SCPI qui appartiennent à la famille des SCPI de rendement. Leur particularité, c’est d’investir principalement (plus de 50 % de leur patrimoine immobilier) ou parfois accessoirement (15 à 20 % de leur patrimoine) hors de France. Elles sont qualifiées aussi de SCPI Européennes ou étrangères.

Depuis plus de 20 ans, les SCPI attirent de plus en plus d’investisseurs à la recherche de rendement pour diversifier leur épargne ou compléter leurs revenus. Dans cette rubrique, retrouvez en détail les performances des SCPI au travers notamment des principaux indicateurs et chiffres clés du marché.

Weelim rappelle que les classements sont là uniquement à titre indicatif et ne peuvent pas être considérés comme un conseil en investissement.

Nos experts patrimoniaux adaptent leurs recommandations en fonction de la situation de chacun.

Contactez nos experts pour une étude personnalisée et gratuite. 

Le processus d’achat-vente des SCPI fait partie intégrante de l’investissement :

Pour acheter des parts de SCPI, vous pouvez voud faire accompagner par un conseiller Weelim. La souscription de parts de SCPI peut se faire au format papier par voie postale ou en signature électronique. Il existe plusieurs modes d’investissement : au comptant, à crédit, en nue-propriété ou en assurance-vie.

Quand on est investisseur immobilier, on s’intéresse généralement, et à juste titre à la revente, de ses biens immobiliers avant d’acheter. Le réflexe est souvent le même avant d’investir en SCPI et c’est tout à fait normal. Ce qu’il vous faut savoir, c’est que la revente des parts de SCPI est totalement organisée et prévu notamment dans les statuts des SCPI. C’est encadré et surveillé par l’AMF.

Il existe deux types de frais dans les SCPI. Les frais de souscription et les frais de gestion. Hormis pour les SCPI sans frais d’entrée (qui elle ont des frais de retrait), le prix d’une part de SCPI inclut toujours des frais de souscription qui sont compris entre 5% et 12% selon les SCPI. Ces frais couvrent l’ensemble des frais nécessaire à l’organisation de la collecte des fonds (commercialisation auprès d’un réseau de distribution, collaborateurs du service associés etc…). Ensuite, la société de gestion prélève chaque année des frais de gestion qui correspondent à un pourcentage des loyers encaissés par la SCPI. Notons que le taux de distribution annuel communiqué par la société de gestion est exprimé net de tout frais.

La fiscalité de SCPI est simple à comprendre et à anticiper. Chaque année au mois de Mai, les sociétés de gestion transmettent aux associés un IFU (Imprimé Fiscal Unique) dans lequel figure les revenus qu’ils doivent déclarer dans la catégorie des revenus fonciers. En cas de vente des parts, si l’associé réalise une plus-value, celle-ci est imposable dans la catégorie des plus-value immobilières.

La SCPI est gérée par une Société de Gestion agréée par l’Autorité des Marchés Financiers (AMF). La règlementation des SCPI est encadré par l’AMF qui est l’organe de contrôle s’assurant notamment de la bonne information des investisseurs. Son rôle consiste également à définir les règles auxquelles sont soumises les sociétés de gestion : marché des parts, investissements immobiliers et arbitrages, agréments…

Investir en SCPI, c’est avant tout confier la gestion de son placement immobilier à des professionnels de l’investissement immobilier locatif et de la gestion locative. Aussi bien pour de l’immobilier d’entreprise que pour de l’immobilier résidentiel. Ces entreprises sont appelées des sociétés de gestion de SCPI.

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